雖然對于董大姐近年來的一些經(jīng)營決策，有些人看法不一，但是對于董大姐的為人，大家還是非常respect的，因?yàn)樗龎騬eal，只說真話，說噴你就噴你，大家都敬他是條漢子。在這個(gè)世道，能做到real，太難了，如果某天她轉(zhuǎn)行去嘻哈界，也必然是個(gè)出色的rapper。
前不久，在吳曉波的《十年二十人》中，董大姐就提出了一個(gè)非常有意思的觀點(diǎn)：
一個(gè)行業(yè)中的“老大”很重要，老大是什么樣的，這個(gè)行業(yè)就會(huì)是什么樣的。
不管是企業(yè)家，還是行業(yè)龍頭，帶頭大哥的基因往往就會(huì)體現(xiàn)在他管理或帶領(lǐng)的事情中。
在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然這兩年風(fēng)光無限的是“內(nèi)房三大魔頭”，但是說起來，大家最respect的還是王石老師的萬科，因?yàn)橹挥兴瘸闪斯适?，又有了事故，還成了傳說。戲劇性的情節(jié)當(dāng)然更讓人有記憶點(diǎn)。
關(guān)于王石老師乃至萬科的基因，老道消息老師的點(diǎn)評就非常到位了：戲精！
看完這個(gè)點(diǎn)評之后，忽而想起當(dāng)年一個(gè)混跡夜場的小姐姐和我訴說的心聲：
男人愛不愛你，不要聽他說什么，要看他做了什么。
1
戲精
對于萬科這種行業(yè)的帶頭大哥，其觀點(diǎn)當(dāng)然會(huì)左右市場的判斷，更別說他們的演技還是行業(yè)中最好的...
2014年，郁亮喊房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，但萬科同時(shí)認(rèn)為，“龍頭公司的市場占有率，至少能提升1倍”。對此，萬科賬上儲(chǔ)備了一大堆現(xiàn)金，2014年的年報(bào)上現(xiàn)金高達(dá)627億之多，從某種角度上說，萬科已經(jīng)準(zhǔn)備好了足夠的子彈，隨時(shí)出手收購那些被嚇癱了的企業(yè)。
本來想砸點(diǎn)貨，壓壓盤口，砸下去吃夠貨了再往上拉。結(jié)果，恒大、融創(chuàng)、碧桂園都是行業(yè)老司機(jī)，有自己獨(dú)立的判斷，沒被帶歪，敞開了吃貨。這些老司機(jī)猛踩油門，大干快上，加速超車，到了2018年上半年，萬科已經(jīng)從行業(yè)龍頭的位置上，滑落到第三名（當(dāng)然經(jīng)營質(zhì)量還是第一）。
毛主席就講過：政治路線確定之后，干部就是決定因素。
例如快如閃電的樸實(shí)的楊主席，直接氪金，用了最高配置來踩油門，從各個(gè)知名房企中挖來的“三斌”組合，大手筆招聘大量的博士，配套實(shí)行同心共享計(jì)劃，將項(xiàng)目的收益于風(fēng)險(xiǎn)與員工綁定。
大力出奇跡，當(dāng)氪金玩家還會(huì)玩的時(shí)候，終于把一個(gè)重資產(chǎn)的耐用品干成了快消品...
多年以后，當(dāng)您要買二手房的時(shí)候，請記住，那個(gè)遙遠(yuǎn)的偉大時(shí)代，房地產(chǎn)造的是快消品...
恒融碧三巨頭乘著高周轉(zhuǎn)的東風(fēng)在過去這些年高歌猛進(jìn)，時(shí)代自然也沒有虧待這些賭對國運(yùn)的人。但在那個(gè)偉大的時(shí)代，萬科的政治路線卻是斗爭，保衛(wèi)井岡山，砸下去的貨被人都吃掉了，而且別人還想城頭變幻大王旗，也留下那個(gè)偉大時(shí)代的另一個(gè)時(shí)代的記憶：“萬寶之爭”。雖然故事的最后，萬科慘勝，但是已經(jīng)物是人非。
曾經(jīng)的靈魂人物王石老師帶著功過是非離開了萬科，把一個(gè)紅色的新舞臺(tái)留給新的影帝。
王石老師雖然離開了萬科的舞臺(tái)，但是表達(dá)欲還是很強(qiáng)，你看前不久，有個(gè)演講中還說起：
更有意思的是我們也遇到明顯給萬科使絆的，我不敢說百分之百，百分之百九十九都鋃鐺入獄了。
不知道，還在外面的1%，現(xiàn)在心里想的是啥呢...
2
陰謀
在這輪供給側(cè)改革啟動(dòng)之初，去一個(gè)政府重點(diǎn)督戰(zhàn)行業(yè)的龍頭企業(yè)調(diào)研的時(shí)候，很困惑他們?yōu)樯陡翼旓L(fēng)作案擴(kuò)產(chǎn)能。
他們老總泡著茶說：小A啊，你還年輕不懂事，你看，我們的供給上去了，不就把別人改革掉啦，那加起來，不就是“供給側(cè)改革”了么。
果然，姜還是老的辣，社會(huì)社會(huì)，不愧是老大哥的企業(yè)，有黨性，懂政策。
9月，網(wǎng)上就流傳出一份郁亮講話文件，其中萬科戰(zhàn)略檢討部分：“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的限制甚至超出了2012年萬科發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)期，對于今天出現(xiàn)的問題，很多人認(rèn)為是行業(yè)出了問題，最多認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)出了問題。只是行業(yè)或者經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題？今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟(jì)、國際、軍事等方方面面。”
一個(gè)優(yōu)秀的演出，除了劇本精彩，當(dāng)然還要表演到位。前些天，萬科舉辦秋季例會(huì)，會(huì)場屏幕與側(cè)墻上“活下去”的字樣引人注目，房地產(chǎn)企業(yè)巨頭萬科的例會(huì)標(biāo)語讓同行看了會(huì)瑟瑟發(fā)抖。
2018年中報(bào)，萬科的賬上現(xiàn)金已經(jīng)飆升到了1598億了，凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為32.7%，這種身板都喊活下去的口號，那其他兄弟都已經(jīng)原地爆炸一百遍了...
7月31日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)了六個(gè)穩(wěn)，即“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”，提到了常委會(huì)積極財(cái)政政策的舉措，但值得注意的是，增加強(qiáng)調(diào)了：
“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。”
而去年三月，政府工作報(bào)告中的表述是：“遏制房價(jià)過快上漲”。從“遏制房價(jià)過快上漲”到“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，少了“過快”兩個(gè)字，多了“堅(jiān)決”兩個(gè)字，這反映出的是老大哥對于樓市這個(gè)夜壺態(tài)度的轉(zhuǎn)變，要暫時(shí)放一放了。
說白了，萬科這話是喊給老大哥看的，你看，我這個(gè)“夜壺之王”都活不下去的，大哥輕點(diǎn)手??；
這話是喊給其他巨頭看的，你看，我不踩油門了，你們看著辦；
這話更是喊給其他小字輩看的，你看，我都這樣了，你還是趕緊到我碗里來吧；
這話也是喊給消費(fèi)者看的，你看，我都活不下去了，跳樓價(jià)，趕緊買啊...
這話是對所有人喊的，唯獨(dú)不是給萬科自己喊的。
昨日晚間，華夏幸福（300340.SZ）公告，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元。保利地產(chǎn)三季度拿地權(quán)益金額為244.1億元，碧桂園拿地權(quán)益金額137.9億元，融創(chuàng)中國拿地權(quán)益金額69.1億元，中國恒大拿地權(quán)益金額62.4億元。上述四家房企三季度拿地權(quán)益金額合計(jì)為477.5億元。
萬科拿地的量相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。
果然，主角是種詛咒，每個(gè)當(dāng)過主角的人，都沒辦法接受當(dāng)配角，哪怕一秒，每個(gè)大哥都有把在座各位都干死的野心。
對于戲精，不要聽他說什么，要看他做了什么？
高舉“活下去”的旗幟，收編其他小兄弟，打個(gè)虛折再把房給賣了，還有比這個(gè)更舒服的活法么？
3
陽謀
9月，深圳市國資委發(fā)布了《深圳市屬國資戰(zhàn)略并購香港上市公司合和基建助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)》的通稿，提及深圳市投資控股有限公司完成收購合和公路基建有限公司（簡稱合和基建，00737.HK）控股權(quán)的全部工作，持有合和基建71.83%股權(quán)，取得粵港澳大灣區(qū)核心交通要道廣深高速公路和廣珠西線高速公路的相關(guān)權(quán)益。
“廣深高速-廣珠西線-港珠澳大橋”，這個(gè)大灣區(qū)的核心干道重回國資懷抱，當(dāng)有記者問胡應(yīng)湘為什么要出售合和公路基建，他大概沉默了半秒，一字一頓地說：“你們有誰人沒用過合和的高速公路？”
再看看2017年底廣東省政府完成《廣深科技創(chuàng)新走廊規(guī)劃》，如若不是為了“配合深圳地方政府發(fā)展規(guī)劃”，只算經(jīng)濟(jì)賬的話，這種資產(chǎn)誰會(huì)賣？
有人賣，就得有人買。有趣的地方來了，作為深圳國資委第一次海外并購的上市主體，合和公路基建（737.HK）邀約結(jié)束時(shí)，持股比例高達(dá)91.18%，隨后就是常見的散貨滿足港交所要求的時(shí)候了，737的貨最終散給了兩個(gè)機(jī)構(gòu)，萬科以及太平保險(xiǎn)，值得一提的是，太平保險(xiǎn)最初的條款可是上市公司承諾5年后回購股份的，最后再港交所的要求下有了調(diào)整。
所以，在這個(gè)這么講政治的一場收購中，萬科默默地出現(xiàn)了，而且還完全不和大哥講條件。
“萬寶之爭”之后，新君入主，萬科已經(jīng)是一個(gè)聽黨指揮，能打勝仗，作風(fēng)優(yōu)良的新萬科。
萬科敢在這種時(shí)候逆勢擴(kuò)張，加大拿地力度，除了有優(yōu)秀的基本面的支持，更重要的是敢理直氣壯做大做強(qiáng)。
自2017年6月萬科進(jìn)入“郁亮?xí)r代”以來，轉(zhuǎn)型便成為這個(gè)行業(yè)龍頭的關(guān)鍵詞，從公開信息來看，郁亮說過，未來萬科將要關(guān)注三個(gè)領(lǐng)域。其一，大力發(fā)展租賃住宅業(yè)務(wù)；其二，發(fā)展物業(yè)服務(wù)、長租公寓、商業(yè)、物流、教育、養(yǎng)老、滑雪度假等業(yè)務(wù)；其三，在綠色戰(zhàn)略方面拿出新的解決方案。“我們從來沒有讓自己停在一個(gè)舒適區(qū)，我們永遠(yuǎn)相信增量比存量更重要，未來比現(xiàn)在更重要，為此我們必須全力以赴做事。”
9月13日，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司正式更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”。
前不久，王石在湖畔大學(xué)的最新演講中說起，“我曾經(jīng)說過，說萬科只做住宅。但你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在萬科已經(jīng)不是一個(gè)純做住宅的公司了，現(xiàn)在定位非常清楚，叫城鄉(xiāng)配套供應(yīng)商。這是郁亮帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)探索的路線，而我是被動(dòng)認(rèn)可的。雖然我是被動(dòng)，但是我很欣喜的看到萬科郁亮帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型做得是非常非常好。”
你看，這個(gè)被動(dòng)認(rèn)可多么的有味道。影帝已經(jīng)不是那個(gè)影帝，萬科也不是那個(gè)萬科。
這已經(jīng)不是王的時(shí)代，就算看懂了萬科是Bluff，問題是，你敢跟么...
4
結(jié)語
古語有云，生死有命，富貴由天。
暴富之路，不外乎，順勢加杠桿，逆勢忙抄底。
在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，逆勢擴(kuò)張，某種程度上也就說明萬科對未來是有信心的。
世道變壞，就是從聰明人揣著明白裝糊涂開始的。
摩爾獵頭機(jī)構(gòu)
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